Prvi stan: Kada ste oslobođeni poreza na prenos, a kada vam se vraća PDV?

Kupovina prvog stana predstavlja jednu od najvećih životnih investicija, ali i administrativni lavirint. Dobra vest je da država Srbija pruža značajne poreske olakšice za kupce prvog stana – bilo da kupujete nekretninu u starogradnji (gde ste oslobođeni poreza na prenos) ili u novogradnji (gde imate pravo na povraćaj PDV-a).

U ovom vodiču objašnjavamo uslove, razlike, kvadraturu na koju imate pravo, i koja dokumenta treba da pripremite.

Ključna razlika u jednoj rečenici: Kod starogradnje ne plaćate porez na prenos apsolutnih prava (odmah ste oslobođeni), dok kod novogradnje najpre platite punu cenu sa PDV-om, nakon čega vam država taj iznos vraća na račun.

1. Kupovina starogradnje: Oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava

Kada kupujete stan od fizičkog lica ili od prodavca koji nije u sistemu PDV-a (starogradnja), zakonska obaveza je plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava od 2,5% od procenjene tržišne vrednosti nekretnine. O tome ko ga po zakonu plaća i kako se obračunava pisali smo u tekstu Porez na prenos apsolutnih prava. Međutim, kao kupac prvog stana, možete biti u potpunosti oslobođeni ove obaveze.

Osnovni uslovi za oslobođenje:

• Državljanstvo i prebivalište: Morate biti državljanin Republike Srbije sa prebivalištem na teritoriji Srbije.
• Prva nekretnina: Od 1. jula 2006. godine pa do dana zaključenja ugovora o kupoprodaji niste imali u svojini, odnosno susvojini, stan na teritoriji Srbije.
• Kvadratura na koju se ostvaruje pravo:
• Kupac prvog stana oslobađa se poreza za do 40 m² površine stana.
• Za članove porodičnog domaćinstva (koji su živeli sa vama u zajedničkom domaćinstvu i nemaju svoju nekretninu), prag oslobođenja se uvećava za po 15 m² po svakom članu.

Primer: Ako kupujete stan od 70 m² i živite sami, oslobođeni ste plaćanja poreza na 40 m², a porez od 2,5% plaćate samo na preostalih 30 m².

2. Kupovina novogradnje: Povraćaj PDV-a

Kada kupujete stan u novogradnji direktno od investitora koji je obveznik PDV-a, kupoprodajna cena u sebi već sadrži PDV od 10%. Kao kupac prvog stana, imate pravo da vam država vrati taj iznos.

Uslovi za povraćaj PDV-a:

• Imate državljanstvo Republike Srbije i prebivalište u Srbiji.
• Niste posedovali u svojini ili susvojini stan na teritoriji Srbije u periodu od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora.
• Ugovor o kupoprodaji mora biti overen u skladu sa zakonom, a stan isplaćen u celosti na račun investitora.
• Kupac ostvaruje povraćaj PDV-a za stan površine do 40 m², dok za članove porodičnog domaćinstva ostvaruje povraćaj za još po 15 m² po članu.

KriterijumStarogradnjaNovogradnjaStopa2,5% od procenjene vrednosti10% uračunato u cenu stanaNačin ostvarivanjaoslobođenje — ne plaća se na propisanu kvadraturuisplata u punom iznosu, pa povraćaj na računOsnovna kvadraturado 40 m² za kupcado 40 m² za kupcaZa članove domaćinstva+15 m² po članu+15 m² po članu

3. Koja dokumenta su potrebna i gde se predaju

Uslovi su jedno, papiri drugo. Ovo je deo zbog kojeg ljudi najčešće izgube pravo — ne zato što ga nisu imali, nego zato što nisu na vreme skupili dokaze.

Starogradnja: oslobođenje od poreza na prenos

Postupak počinje kod javnog beležnika, pri overi ugovora. Tu kupac potpisuje poresko izjašnjenje da kupuje prvi stan i traži oslobođenje, i overava izjavu IKPS — pod krivičnom odgovornošću da ispunjava uslove.

Poreska uprava zatim traži dokaze da od 1. jula 2006. niste imali stan u svojini ili susvojini: potvrdu o prebivalištu za taj period i uverenje da niste bili obveznik poreza na imovinu, za svaku opštinu u kojoj ste bili prijavljeni. Tačan spisak zatražite od beležnika kada zakazujete overu — ume da se razlikuje po opštinama.

Praktična napomena. Beležnik može da dostavi izjavu i ugovor Poreskoj upravi, ali to ne čini uvek. Nemojte pretpostaviti da je poslato. Javite se sami nadležnoj poreskoj upravi i recite da pribavljate dokumentaciju za oslobođenje.

Novogradnja: povraćaj PDV-a

Zahtev se podnosi na obrascu RFN — „Zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV" — uz overenu izjavu IKPS-PDV. Uz njih ide:

• ugovor o kupoprodaji
• račun prodavca sa iskazanim PDV-om
• potvrda prodavca da je cena sa PDV-om isplaćena u celosti
• dokaz o uplati na račun prodavca — nalog za prenos ili izvod banke
• izvod iz matične knjige rođenih, uverenje o državljanstvu i lična karta
• potvrda o prebivalištu počev od 1. jula 2006.
• uverenje da niste bili obveznik poreza na imovinu od 1. jula 2006, za svaku opštinu u kojoj ste bili prijavljeni
• građevinska i upotrebna dozvola ili rešenje o ozakonjenju
• kopija kartice tekućeg računa

Ako se povraćaj traži i za člana domaćinstva, za njega se prilažu isti dokazi i dokaz o srodstvu.

Jedna dobra vest: deo uverenja Poreska uprava može sama da pribavi. Pitajte pri predaji šta morate vi, a šta oni — time se spisak često prepolovi.

Rokovi su kratki i ne produžavaju se. Pitanje „do kada šta mora da se preda" postavite beležniku dok zakazujete overu, a ne posle nje.

4. Često postavljana pitanja

Da li mogu ostvariti pravo ako sam kao dete nasledio deo nekretnine?

Zakon traži da lice nema u svojini ili susvojini stan. Nasleđeni udeo u kući, poljoprivrednom zemljištu ili poslovnom prostoru po slovu zakona nije stan. Ali ovo je jedino mesto u celom postupku gde vam savetujemo da ne verujete tekstu na internetu, pa ni ovom: poznati su slučajevi u kojima je i najmanji udeo u stanu bio dovoljan da se pravo izgubi. Svoj konkretan slučaj proverite kod nadležne Poreske uprave ili advokata pre overe ugovora.

Šta se dešava ako kupujem stan veći od kvadrature na koju imam pravo?

To vas ne diskvalifikuje. Kod starogradnje porez od 2,5% plaćate samo srazmerno na deo koji prelazi limit — preko 40 m², odnosno preko ukupne kvadrature sa članovima domaćinstva. Kod novogradnje vam se PDV vraća obračunski, tačno do granične kvadrature propisane zakonom.

Kada se podnosi zahtev?

Za starogradnju, poreska prijava se podnosi preko javnog beležnika odmah nakon overe ugovora, uz prateću dokumentaciju. Za povraćaj PDV-a kod novogradnje, zahtev na obrascu RFN podnosi se Poreskoj upravi tek kada je stan u potpunosti isplaćen i kada je obezbeđena sva zakonom propisana dokumentacija.

Koliko sve ukupno košta

Poreska olakšica je jedna stavka u računu, ali nije jedina. Pored cene stana idu još i javni beležnik, upis u katastar, papiri i eventualno agencijska provizija. Sve smo ih sabrali i izračunali na primeru stana od 100.000 evra u tekstu Svi troškovi kupovine stana u Novom Sadu.

Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ni poreski savet. Podaci važe na dan objave — poreske stope, kvadrature i rokovi se menjaju, a Poreska uprava svaki zahtev rešava pojedinačno. Pre potpisivanja ugovora proverite svoj slučaj kod javnog beležnika, Poreske uprave ili advokata.

Poslednja provera podataka: 06. 11. 2026.. Poreske stope, tarife i takse se menjaju — za svoj slučaj proverite aktuelne iznose kod javnog beležnika, Poreske uprave ili poreskog savetnika. Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ni poreski savet.

Slične teme

Porez na prenos apsolutnih prava 2026: ko plaća i kako do oslobođenja Stopa je 2,5%, ali ko je zaista dužan da plati? Objašnjavamo šta kaže zakon a šta praksa, kada se umesto ovog… Pročitajte

Novogradnja ili starogradnja u Novom Sadu? Šta se više isplati na duže staze? Kupovina stana jedna je od najvažnijih finansijskih odluka u životu, pa nije čudo što se mnogi kupci u Novom S… Pročitajte

Svi troškovi kupovine stana u Novom Sadu: porez, notar, provizija i uknjižba Tri do šest odsto preko cene iz oglasa — toliko u proseku košta kupovina stana u Novom Sadu pored same cene. N… Pročitajte