Porez na prenos apsolutnih prava 2026: ko plaća i kako do oslobođenja

Kupac i prodavac sede kod notara, ugovor je spreman, cena dogovorena. I onda neko pita: „A ko plaća porez?" Odgovor koji čujete u devet od deset slučajeva je pogrešan — bar po slovu zakona.

Porez na prenos apsolutnih prava je najčešći trošak u prometu nekretnina, a istovremeno i najčešće pogrešno shvaćen. U ovom tekstu objašnjavamo koliko iznosi, ko ga po zakonu duguje, kada se uopšte ne plaća, i kako kupac prvog stana može da bude potpuno oslobođen.

Šta je porez na prenos apsolutnih prava

To je porez koji nastaje kada se uz naknadu prenosi pravo svojine na nepokretnosti — dakle pri kupoprodaji stana, kuće, poslovnog prostora, placa ili zemljišta. Uređen je Zakonom o porezima na imovinu.

Stopa je 2,5 odsto i jedinstvena je: ista je za stan i za poslovni prostor, ista u Novom Sadu i u najmanjoj opštini, i ne zavisi od toga ko su ugovorne strane.

Osnovica je ugovorena cena iz kupoprodajnog ugovora. Ali pažnja — ako Poreska uprava proceni da je ugovorena cena niža od tržišne, porez će obračunati na tržišnu vrednost. Upisivanje niže cene u ugovor zato ne donosi uštedu kakvoj se ljudi nadaju, a nosi rizik koji ne vredi.

Ko zaista plaća: zakon naspram prakse

Ovde je najveća zabuna u celom postupku, pa je vredi izgovoriti jasno.

Po zakonu, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac. On prenosi pravo, on ostvaruje prihod, i on je taj koga zakon prepoznaje kao dužnika.

U praksi, međutim, gotovo svaki kupoprodajni ugovor u Srbiji sadrži odredbu kojom kupac preuzima obavezu plaćanja. To je punovažno i sasvim uobičajeno — prodavac istim ugovorom ovlašćuje kupca da u njegovo ime podnese poresku prijavu i vodi postupak.

Zašto je onda važno znati kako stvari stoje po zakonu? Zbog dve posledice koje ljude iznenade:

• Poresko rešenje glasi na ime prodavca, čak i kada porez plaća kupac. Prodavac ostaje obveznik u evidenciji Poreske uprave.
• Ako u ugovoru nema odredbe o tome ko plaća, obaveza je na prodavcu — jer zakon njega prepoznaje kao obveznika.

Drugim rečima: ko plaća porez nije stvar običaja nego onoga što piše u ugovoru. Ako je taj deo izostavljen ili nejasno formulisan, prodavac se može naći sa obavezom koju nije očekivao.

Porez na prenos ili PDV — nikada oboje

Ovo je drugo mesto gde nastaje zabuna, naročito kod novogradnje.

Pri kupovini nepokretnosti plaća se ili porez na prenos apsolutnih prava ili porez na dodatu vrednost — nikada oba.

Važna nijansa koju kupci često previde: ako kupujete nov stan od fizičkog lica koje ga je prethodno kupilo od investitora — to više nije prva prodaja. Tada se plaća porez na prenos od 2,5 odsto, bez obzira što u stan niko nije ušao.

Oslobođenje za kupca prvog stana

Ovo je najveća ušteda koju kupac može da ostvari, i propisana je članom 31a Zakona o porezima na imovinu.

Kupac prvog stana ne plaća porez na prenos — za površinu do 40 m² za sebe i po 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji takođe ispunjava uslove.

Uslovi koje kupac mora da ispuni

• da je punoletno lice
• da je državljanin Republike Srbije
• da ima prebivalište na teritoriji Republike Srbije
• da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora nije imao u svojini ni susvojini stan na teritoriji Srbije

Datum 1. jul 2006. nije proizvoljan — to je dan od kog se vodi evidencija po ovom osnovu. Sve pre tog datuma se ne uzima u obzir.

Pravo se koristi jednom u životu

Ovo je odredba koju ljudi najčešće previde, a ima trajne posledice.

Ko je jednom ostvario povraćaj PDV-a za prvi stan ili oslobođenje od poreza na prenos — to pravo je iskoristio i ne može ponovo. Isto važi i za članove domaćinstva koji su bili obuhvaćeni ranijim zahtevom.

Zato vredi razmisliti pre nego što se pravo iskoristi na manjem stanu: ušteda od nekoliko stotina evra danas može značiti hiljadu i po propuštenih kasnije.

Kako se računa: tri primera

Najlakše se razume kroz brojke. U svim primerima je cena stana 100.000 evra.

Primer 1 — samac kupuje stan od 38 m²

Pravo na oslobođenje: 40 m². Stan je manji od toga, dakle ceo je oslobođen.

Porez: 0 evra (umesto 2.500 evra)

Primer 2 — bračni par sa jednim detetom kupuje stan od 70 m²

Pravo: 40 m² (kupac) + 15 m² (supružnik) + 15 m² (dete) = 70 m².

Stan je tačno te veličine, pa je ceo oslobođen.

Porez: 0 evra

Primer 3 — samac kupuje stan od 60 m²

Pravo: 40 m². Stan je veći za 20 m².

Porez se plaća samo na razliku — na 20 od 60 kvadrata, dakle na trećinu vrednosti:

• osnovica za porez: 100.000 × (20 ÷ 60) = 33.333 evra
• porez: 33.333 × 2,5% = 833 evra

Umesto punih 2.500 evra. Ušteda: 1.667 evra.

Ko sve ulazi u porodično domaćinstvo

Članovima porodičnog domaćinstva smatraju se supružnik, deca, roditelji i drugi srodnici koji sa kupcem žive u zajedničkom domaćinstvu — pod uslovom da i oni ispunjavaju uslov da od 1. jula 2006. nisu imali stan u svojini.

Za članove domaćinstva punoletstvo nije uslov — dete od dve godine donosi istih 15 m².

Dokumentacija za oslobođenje

Zahtev se podnosi uz poresku prijavu. Za kupca su potrebni:

• overena izjava kupca da kupuje prvi stan (propisani obrazac)
• overena fotokopija kupoprodajnog ugovora
• izvod iz matične knjige rođenih
• uverenje o državljanstvu
• očitana lična karta
• uverenje MUP-a o kretanju prebivališta od 1. jula 2006.
• uverenja poreskih uprava svih opština u kojima je kupac imao prebivalište od 1. jula 2006. — da nije bio obveznik poreza na imovinu
• dokaz o osnovu sticanja vlasništva prodavca

Za svakog člana domaćinstva za koga se traži oslobođenje prilažu se: dokaz o srodstvu, uverenje o prebivalištu, uverenje o državljanstvu i uverenje da nije bio obveznik poreza na imovinu.

Najčešća prepreka nisu uslovi nego pribavljanje papira. Ako je kupac od 2006. menjao prebivalište kroz nekoliko opština, uverenje treba iz svake. To ume da potraje, pa je pametno krenuti u prikupljanje čim se ugovor overi.

Rokovi kojih se treba držati

• 30 dana od overe ugovora — rok za podnošenje poreske prijave nadležnoj filijali Poreske uprave, prema mestu gde se nekretnina nalazi.
• 15 dana od prijema rešenja — rok za plaćanje utvrđenog iznosa.

Poreska obaveza nastaje danom overe ugovora kod javnog beležnika — od tog dana teče rok, ne od useljenja ni od isplate cene.

Prekoračenje roka za prijavu povlači prekršajnu odgovornost, a zakasnelo plaćanje kamatu.

Pet grešaka koje se najčešće ponavljaju

1. Ugovor bez odredbe o porezu. Ako ne piše ko plaća, obaveza ostaje na prodavcu.
2. Upisivanje niže cene u ugovor. Poreska uprava obračunava na tržišnu vrednost ako proceni da je ugovorena niža — a niža cena kasnije otežava dokazivanje kod kredita i pri prodaji.
3. Pravo na prvi stan iskorišćeno prerano. Koristi se jednom u životu; vredi ga sačuvati za veću kupovinu.
4. Čekanje sa papirima. Uverenja iz više opština ne stižu preko noći, a rok je 30 dana.
5. Uverenje da je nov stan uvek u režimu PDV-a. Ako ga prodaje fizičko lice, plaća se porez na prenos — bez obzira što stan nikad nije korišćen.

Kratak pregled

Zašto ovo vredi proveriti pre potpisa

Porez na prenos je jedini trošak u kupoprodaji koji se može svesti na nulu — ali samo ako se o njemu razmisli pre nego što se ugovor overi. Posle overe se uslovi ne mogu naknadno podesiti.

Zato u Kalidas nekretninama pitanje poreza otvaramo na početku razgovora, a ne na kraju. Za svaku nekretninu iz naše ponude možemo unapred izračunati koliki bi porez bio u vašem konkretnom slučaju — sa oslobođenjem i bez njega — i reći vam koja vam dokumentacija treba.

Ako planirate kupovinu i niste sigurni da li ispunjavate uslove za oslobođenje, javite nam se. Provera traje nekoliko minuta, a razlika ume da bude i nekoliko hiljada evra.

Napomena: tekst je informativnog karaktera i odražava propise koji važe u vreme objavljivanja.

---