Svi troškovi kupovine stana u Novom Sadu: porez, notar, provizija i uknjižba

Tri do šest odsto preko cene iz oglasa — toliko u proseku košta kupovina stana u Novom Sadu pored same cene. Na stanu od 100.000 evra to je razlika između tri hiljade i sedam hiljada evra — dovoljno da poremeti račun čoveku koji je mislio da mu je ostalo tačno onoliko koliko treba.

Ovaj tekst razlaže svaku stavku, redom kojim se u praksi pojavljuju, i na kraju daje izračunat primer.

Prvo pitanje: od koga kupujete

Od odgovora zavisi koji se porez plaća, i to je najveća pojedinačna stavka.

Ako kupujete od fizičkog lica, dakle stan koji je već bio u nečijem vlasništvu, plaća se porez na prenos apsolutnih prava.

Ako kupujete od investitora, dakle stan koji se prvi put prodaje, u cenu je uračunat PDV.

Nikada se ne plaća i jedno i drugo. Ako vam neko kaže drugačije, nešto nije u redu sa ugovorom.

Porez na prenos apsolutnih prava

Stopa je 2,5 odsto. Ono što ljude najčešće iznenadi nije stopa nego osnovica: porez se ne računa obavezno na cenu iz ugovora, nego na tržišnu vrednost koju utvrđuje Poreska uprava. Ako ste se dogovorili za 100.000 evra, a poreski organ proceni stan na 110.000, porez se računa na procenjeni iznos.

Po zakonu je obveznik prodavac. U praksi se ugovorom gotovo uvek prenosi na kupca, i to je potpuno dozvoljeno — ali mora da piše u ugovoru. Ako ne piše, imate usmeni dogovor i nikakav dokaz.

Postupak danas ide preko javnog beležnika: on po overi dostavlja ugovor Poreskoj upravi. Rešenje stiže kasnije, poštom, i od njegovog prijema teče rok za plaćanje. Nemojte potrošiti poslednji dinar na dan overe.

PDV kod novogradnje

Za stanove je stopa 10 odsto, za poslovni prostor 20 odsto. PDV je po pravilu već uračunat u cenu koju investitor ističe, pa se ne pojavljuje kao poseban trošak.

Jedno pitanje ipak postavite pisano, pre kapare: da li je navedena cena sa uračunatim PDV-om. Odgovor neka bude u predugovoru, ne u poruci.

Koliko košta javni beležnik i ko ga plaća

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora da potvrdi javni beležnik. Nagrada se određuje po tarifi, prema vrednosti posla, i ne pregovara se. Orijentaciono, za solemnizaciju:

• do 2,5 miliona dinara — oko 12.960 dinara
• od 2,5 do 5 miliona — oko 18.144 dinara
• od 5 do 7 miliona — oko 25.920 dinara
• od 7 do 10 miliona — oko 31.104 dinara
• od 10 do 14 miliona — oko 36.288 dinara

Preko četrnaest miliona iznos raste za oko 2.160 dinara na svaki započeti milion. Stan od 100.000 evra je oko 11,7 miliona dinara, dakle u pretposlednjem redu — oko 310 evra.

Ko plaća beležnika nije propisano. Najčešće plaća kupac, ponekad se deli na pola. I to je stvar koja ide u ugovor, a ne u razgovor pred vratima kancelarije.

Koliko košta upis u katastar

Taksa za upis prava svojine je 5.000 dinara za nepokretnosti vrednosti do deset miliona dinara. Preko toga je 0,1 odsto vrednosti, najviše 50.000 dinara. Za stan od 100.000 evra to je oko 11.700 dinara, dakle stotinak evra.

Zahtev se podnosi elektronski, preko ovlašćenog lica — javnog beležnika ili advokata. To je zasebna usluga i ima svoju cenu, koja nije državna taksa. Pitajte beležnika unapred koliko naplaćuje podnošenje, jer se razlikuje.

Ovo je stavka koju ljudi najlakše odlože, a ne bi smeli. Dok niste upisani u katastar, pred državom niste vlasnik — imate ugovor i ključeve, ali ne i pravo koje se vidi u javnoj knjizi.

Kolika je agencijska provizija

Provizija se ugovara i uobičajeno se kreće između dva i tri odsto, uvećano za PDV. Na stan od 100.000 evra to je između 2.400 i 3.600 evra.

Ono što je važnije od samog procenta jeste da u ugovoru o posredovanju jasno piše koliko iznosi, ko je plaća i u kom trenutku dospeva — pri potpisivanju predugovora, glavnog ugovora ili isplate. Ako to nije napisano, spor se vodi oko tumačenja, a ne oko činjenica.

Koji papiri su potrebni za overu ugovora

Sitne stavke koje se sabiraju:

• izvod iz lista nepokretnosti — oko 1.000 dinara
• uverenje o izmirenom porezu na imovinu — nekoliko stotina dinara
• sudski tumač, ako je neko od potpisnika stranac — po satu

Ukupno retko prelazi dve do tri hiljade dinara, ali bez tih papira se ne overava ugovor.

Ako kupujete na kredit

Kredit donosi zaseban spisak, i on se lako popne preko hiljadu evra:

• procena vrednosti nepokretnosti od ovlašćenog procenitelja
• trošak obrade kreditnog zahteva
• osiguranje kredita kod Nacionalne korporacije, ako je učešće manje od propisanog
• polisa osiguranja stana, vinkulirana na banku
• taksa za upis hipoteke u katastar
• izveštaj Kreditnog biroa

Tražite od banke pisani pregled svih troškova pre nego što potpišete bilo šta. Imate na to pravo, i dve banke za isti iznos kredita ume da se razlikuju za nekoliko stotina evra.

Primer: stan od 100.000 evra, starogradnja, preko agencije

Stavka	Iznos	Ko plaća
Porez na prenos, 2,5 odsto	2.500 evra	po zakonu prodavac, ugovorom najčešće kupac
Javni beležnik, solemnizacija	oko 310 evra	po dogovoru, najčešće kupac
Upis u katastar	oko 100 evra	kupac
Papiri (izvod, uverenja)	oko 20 evra	kupac
Agencijska provizija, 2 odsto sa PDV-om	2.400 evra	po ugovoru o posredovanju
Ukupno	oko 5.330 evra	oko 5,3 odsto cene

Bez agencije isti račun je oko 2.930 evra, dakle nepuna tri odsto. Sa kreditom dodajte još oko hiljadu.

Pravilo za brzu računicu: ostavite sa strane oko tri odsto cene ako kupujete sami i bez kredita, a oko šest odsto ako idete preko agencije i uzimate kredit.

Kada se ne plaća: prvi stan

Kupac prvog stana u Srbiji može biti oslobođen poreza na prenos apsolutnih prava kada kupuje od fizičkog lica, odnosno ostvariti povraćaj PDV-a kada kupuje od investitora. To su dva različita postupka, pred različitim šalterima, i ljudi ih stalno mešaju.

Uslovi su propisani i tiču se, između ostalog, kvadrature na koju se olakšica priznaje i broja članova domaćinstva. Rokovi su kratki i ne produžavaju se. Ako mislite da ispunjavate uslove, pitajte beležnika pre overe, ne posle.

Četiri mesta gde se najčešće greši

1. Računati samo cenu iz oglasa. Pet odsto na stan od 100.000 evra je pet hiljada koje negde moraju da postoje.
2. Ne upisati u ugovor ko plaća porez. Zakon kaže prodavac, dogovor je obično drugačiji, a vredi samo ono što je napisano.
3. Misliti da je stan vaš kad ste platili. Vaš je kad ste upisani.
4. Propustiti rok za olakšicu za prvi stan. Novac koji se tu izgubi se ne vraća.

Ako hoćete da vidite ceo račun unapred

Za svaki konkretan stan iz naše ponude možemo da vam pre ponude napišemo spisak troškova sa iznosima — šta plaćate, kome i kada. Bolje je da to vidite pre nego što kažete cenu, nego da se pojavi između overe i useljenja.

Iznosi navedeni u tekstu su orijentacioni i važe na dan objave, uz kurs od oko 117 dinara za evro. Poreske stope, tarife i takse se menjaju, a tržišnu vrednost za obračun poreza utvrđuje Poreska uprava. Za svoj slučaj proverite aktuelne iznose kod javnog beležnika ili poreskog savetnika.

---