Ugovor o zakupu: Šta mora da sadrži kako bi obe strane bile potpuno zaštićene?

Kada se zakupodavac i zakupac dogovore oko stana, zakupnine i datuma useljenja, lako je pomisliti da je najvažniji deo posla već završen. Ipak, pravi mir sledi tek kada se dogovor pretoči u jasan ugovor o zakupu.

Dobar ugovor nije samo formalnost, niti znak nepoverenja između dve strane. On unapred definiše prava i obaveze zakupodavca i zakupca, i pomaže da se izbegnu nesporazumi oko novca, troškova, popravki, depozita ili iseljenja.

Zato je važno da ugovor o zakupu bude dovoljno precizan, ali i razumljiv svima koji ga potpisuju. Pa hajde da pogledamo šta sve treba da sadrži, da bi obe strane bile potpuno zaštićene.

Šta, dakle, treba da sadrži ugovor o zakupu?

Osnovna prava i obaveze zakupodavca i zakupca uređuje Zakon o obligacionim odnosima. Suština ugovora je jednostavna: zakupodavac daje određenu stvar na korišćenje, a zakupac se obavezuje da za to plaća zakupninu.

U praksi, međutim, dobar ugovor treba da odgovori na mnogo više konkretnih pitanja, pa hajde da vidimo koja su ona osnovna:

1. Ko potpisuje?

Ugovor treba jasno da navede ko su zakupodavac i zakupac.

Pored osnovnih podataka o ugovornim stranama, važno je da bude jasno ko preuzima koje obaveze. Što su podaci preciznije navedeni, manje je prostora za kasnije nesporazume.

2. Šta se izdaje?

Potrebno je definisati koja se tačno nekretnina izdaje.

Pored adrese i osnovnih podataka o stanu, korisno je navesti i pripadajućeprostorije ili sadržaje koji su deo zakupa – na primer garažu, parking mesto, podrum ili ostavu.

Što je predmet zakupa preciznije opisan, manje je prostora za kasnije nesporazume.

3. Koliko će trajati zakup?

Kada zakup počinje i koliko će trajati, jedna je od stavki koju je potrebno precizno odrediti.

Ako se ugovor zaključuje na određeno vreme, navode se datum početka i datum isteka. A ako postoji mogućnost produženja, dobro je unapred dogovoriti kako će se ono ostvariti.

Jer nije isto „stan je izdat na godinu dana“ i ugovor u kom tačno piše od kog do kog datuma zakup traje.

4. Kolika je visina zakupnine (kirije)?

Jedna od najvažnijih stavki je, naravno, iznos zakupnine.

U ugovoru treba precizirati:

· iznos zakupnine

· rok i način plaćanja

· valutu plaćanja

· eventualne uslove za promenu zakupnine

· način postupanja u slučaju kašnjenja, ako je posebno ugovoren.

Cilj je da obe strane u svakom trenutku znaju šta je dogovoreno, jer je to u obostranom interesu.

5. A šta je sa depozitom?

Depozit često postane sporna tačka upravo zato što njegovi uslovi nisu dovoljno jasno dogovoreni na početku.

Ako se depozit daje, ugovorom treba definisati njegov iznos, svrhu i uslove pod kojima se vraća zakupcu po prestanku zakupa.

Posebno je važno precizirati i kako se postupa ako postoje neizmirene obaveze ili šteta na nekretnini, koja nije posledica uobičajenog korišćenja.

Jasan dogovor štiti obe strane: zakupac zna šta može da očekuje, a zakupodavac zna u kojim situacijama može da traži naknadu.

6. Ko plaća troškove?

„To ćemo rešavati usput“, možda zvuči jednostavno dok se ne pokvari bojler ili ne stigne prvi veći račun.

Zato ugovor o zakupu treba da razjasni koje troškove snosi zakupac, a koje zakupodavac. To mogu biti komunalije, električna energija, internet, održavanje zgrade i različite vrste popravki.

Posebno je korisno unapred definisati postupanje kod kvarova: kome se kvar prijavljuje, ko organizuje popravku i ko snosi trošak.

Na taj način se sprečava da se svaka nepredviđena situacija pretvori u novo pregovaranje.

Isto tako, treba definisati i kako će se nekretnina koristiti?

Ugovor treba da postavi jasna pravila korišćenja nekretnine.

Ako postoje posebni dogovori – na primer, da li su dozvoljeni kućni ljubimci, pušenje, podzakup ili boravak dodatnih osoba – trebalo bi ih navesti u ugovoru.

Usmeni dogovor može biti dovoljan dok sve funkcioniše. Ali, kada dođe do neslaganja, mnogo je sigurnije imati jasno zapisano šta su obe strane prihvatile i potpisale.

7. A kako se završava zakup?

Dobar ugovor treba da predvidi i ono o čemu niko ne voli da razmišlja na početku – šta ako jedna strana želi da zakup prestane?

Treba jasno definisati uslove za otkaz ili raskid ugovora, kao i eventualne otkazne rokove, u skladu sa zakonom i dogovorom ugovornih strana.

Posebno treba obratiti pažnju na situacije kao što su neplaćanje zakupnine, ozbiljno oštećenje nekretnine ili korišćenje stana suprotno dogovorenoj nameni.

Kada su pravila unapred poznata, mnogo je lakše reagovati, u slučaju da nastane problem.

Primopredaja: fotografije mogu mnogo da pomognu

Jedan od najkorisnijih koraka prilikom zakupa jeste dokumentovanje stanja nekretnine pri useljenju.

Uz ugovor, može se napraviti zapisnik o primopredaji, u kojem se navode stanje stana, nameštaj, uređaji, broj ključeva i druge važne pojedinosti.

Kod opremljenih stanova, posebno je korisno napraviti popis stvari, a fotografije mogu dodatno da dokumentuju stanje nekretnine.

Ovo je važno za obe strane, jer na kraju zakupa, lakše je utvrditi šta se promenilo, i da li postoji stvarna šteta, ili je reč o uobičajenom habanju.

Ne zaboravite ni poreske obaveze

Zakupodavac koji kao fizičko lice ostvaruje prihod od izdavanja nepokretnosti, ima i poreske obaveze. Poreska uprava navodi da se prihod od zakupa oporezuje po stopi od 20%, uz mogućnost priznavanja normiranih troškova od 25%. A rok za prijavu i plaćanje poreza zavisi od konkretnog načina ostvarivanja prihoda.

Zbog toga je važno da se, pored samog ugovora, provere i aktuelne poreske obaveze.

Kratka provera pre potpisivanja

I još jednom, pre nego što potpišete ugovor o zakupu, proverite da li su jasno definisani:

· podaci o zakupodavcu i zakupcu

· predmet i trajanje zakupa

· visina i način plaćanja zakupnine

· iznos i uslovi vraćanja depozita

· podela troškova i obaveza oko popravki

· način korišćenja nekretnine

· stanje stana i inventar prilikom primopredaje

· uslovi za otkaz ili raskid ugovora.

Ako neka važna stavka počinje rečenicom - „ma, dogovorićemo se“, možda je upravo sada pravi trenutak da se taj dogovor unese u ugovor.

Za kraj: Dobar ugovor čuva dobar odnos

Ugovor o zakupu nije i ne treba da bude znak nepoverenja. Naprotiv – kada su očekivanja jasno dogovorena od početka, obe strane mogu mirnije da uđu u zakupni odnos.

Zakupac zna šta dobija i koje su njegove obaveze. Zakupodavac zna šta može da očekuje od osobe kojoj poverava svoju nekretninu.

A upravo tu je i najveća vrednost dobrog ugovora o zakupu: on ne služi samo da zaštiti obe strane kada nastane problem. Još važnije, on pomaže da do nesporazuma uopšte ne dođe.

Kada su svi važni dogovori jasno definisani i zapisani, ključevi se predaju sa mnogo više sigurnosti – i za onoga ko stan izdaje, i za onoga ko u njega ulazi.

Za više informacija, kontaktirajte našu agenciju.

Slike: AI generisane

---